中國(guó)電網(wǎng),農(nóng)村專(zhuān)變改公變申請(qǐng)書(shū)？

中國(guó)電網(wǎng)農(nóng)村轉(zhuǎn)變改工的申請(qǐng)書(shū)的話(huà)，你要根據(jù)工作人員發(fā)給你的通知格式要求來(lái)進(jìn)行書(shū)寫(xiě)，不會(huì)的話(huà)可以問(wèn)一下村里面的領(lǐng)導(dǎo)。

小區(qū)的變壓器壞了應(yīng)該誰(shuí)負(fù)責(zé)出錢(qián)維修或者更換，是小區(qū)住戶(hù)，物業(yè)，還是電力公司呢？

必須明確該變壓器的權(quán)屬，資產(chǎn)歸屬?zèng)Q定權(quán)限，建議提問(wèn)者先明確變壓器是屬于專(zhuān)變還是公變，公變就是當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商委托電力公司建設(shè)的，后續(xù)的管理和維護(hù)也是由電力公司負(fù)責(zé)；專(zhuān)變就是業(yè)主委托物業(yè)公司作為公用設(shè)置設(shè)置的，后續(xù)的管理和維護(hù)由物業(yè)公司等負(fù)責(zé)。
法律分析
物業(yè)凡屬于居民小區(qū)的固定資產(chǎn)歸屬于全體小區(qū)住戶(hù)所有，亦包括小區(qū)的電力變壓器。
資產(chǎn)歸屬?zèng)Q定權(quán)限，小區(qū)住戶(hù)對(duì)變壓器享有使用權(quán)，同時(shí)需要交付相應(yīng)的電費(fèi)，一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主的電費(fèi)如果是由電力公司直接抄表收費(fèi)的，那么就屬于公變，如果是物業(yè)公司代收的，那么就屬于專(zhuān)變，建議提問(wèn)者先明確變壓器是屬于專(zhuān)變還是公變，公變就是當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商委托電力公司建設(shè)的，后續(xù)的管理和維護(hù)也是由電力公司負(fù)責(zé)；專(zhuān)變就是業(yè)主委托物業(yè)公司作為公用設(shè)置設(shè)置的，后續(xù)的管理和維護(hù)由物業(yè)公司等負(fù)責(zé)。
如果存在因?yàn)閼?hù)主拖延電費(fèi)而導(dǎo)致物業(yè)公司無(wú)力支付維修款的，物業(yè)公司得主張履行抗辯權(quán)。物業(yè)公司已經(jīng)墊付維修款的，戶(hù)主應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理合同履行相應(yīng)義務(wù)。根據(jù)相關(guān)的司法解釋規(guī)則，業(yè)主不能假裝沒(méi)有享受相關(guān)的物業(yè)服務(wù)，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，又拒絕維護(hù)變壓器。
法律依據(jù)
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
《中華人民共和國(guó)民法典》 第七條 民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。
《中華人民共和國(guó)民法典》 第二百八十一條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

小區(qū)二次轉(zhuǎn)供電收費(fèi)違法嗎？

小區(qū)二次轉(zhuǎn)供電收費(fèi)合理，轉(zhuǎn)供電并不違反國(guó)家的法律法規(guī)，而且轉(zhuǎn)供電是一種非常合法的行為，只是采取了不同的供電收獲高額的利息的方法。
法律分析
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，供電通常是指電網(wǎng)企業(yè)無(wú)法直接供電到終端用戶(hù)，需由某個(gè)主體包括但不限于商業(yè)綜合體，產(chǎn)業(yè)園區(qū)，物業(yè)，寫(xiě)字樓等經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)供的行為。在居民用電價(jià)格方面，通知規(guī)定，對(duì)于物業(yè)小區(qū)居民總表用電量，供電企業(yè)與物業(yè)小區(qū)結(jié)算時(shí)，執(zhí)行居民合表電價(jià)。對(duì)已列入供電企業(yè)改造計(jì)劃，若已提供業(yè)主大會(huì)決定同意書(shū)，合規(guī)通道等戶(hù)表改造條件，且簽署同意一戶(hù)一表改造協(xié)議的物業(yè)小區(qū)居民總表用電量，執(zhí)行線損倒扣政策，其中公變合表用戶(hù)在目錄電價(jià)基礎(chǔ)上倒扣百分之四線損，專(zhuān)變合表用戶(hù)在目錄電價(jià)基礎(chǔ)上倒扣百分之六線損。若不符合改造條件，或者在收到供電企業(yè)戶(hù)表改造后兩個(gè)月內(nèi)未同意改造的物業(yè)小區(qū)，不執(zhí)行線損倒扣政策，物業(yè)小區(qū)與居民終端用戶(hù)結(jié)算時(shí)，執(zhí)行居民合表電價(jià)。通知指出，對(duì)于物業(yè)小區(qū)未進(jìn)行分表計(jì)量的，應(yīng)由供電企業(yè)與物業(yè)公司按照實(shí)際用電情況進(jìn)行測(cè)算并協(xié)商，以協(xié)議或合同形式確認(rèn)各類(lèi)別用電量。如果是電梯房物業(yè)二次供電一般供電保證，電梯，自來(lái)水，應(yīng)極燈使用，不另收費(fèi)用，物業(yè)費(fèi)包括在內(nèi)的。
法律依據(jù)
《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)電力法》等四部法律的決定》 一、 對(duì)《中華人民共和國(guó)電力法》作出修改將第二十五條第三款修改為：“供電營(yíng)業(yè)區(qū)的設(shè)立、變更，由供電企業(yè)提出申請(qǐng)，電力管理部門(mén)依據(jù)職責(zé)和管理權(quán)限，會(huì)同同級(jí)有關(guān)部門(mén)審查批準(zhǔn)后，發(fā)給《電力業(yè)務(wù)許可證》。供電營(yíng)業(yè)區(qū)設(shè)立、變更的具體辦法，由國(guó)務(wù)院電力管理部門(mén)制定?！?/p>

國(guó)家公共事業(yè)單位按變壓器有優(yōu)惠嗎

除非是參公事業(yè)單位，不然按政策不享受，但是有些地方政府自己定事業(yè)單位也可以。
首先公益一類(lèi)是公益屬性純粹程度最高的，其中承擔(dān)義務(wù)教育，基礎(chǔ)性科研，公共文化，和公共衛(wèi)生，基層的基本醫(yī)療服務(wù)等基本公益服務(wù)，以及不能或不宜由市場(chǎng)配置資源的都劃入公益一類(lèi)。
1、公益一類(lèi)事業(yè)單位原則上由政府出資保障公用變壓器與專(zhuān)用變壓器的區(qū)別，公用電力變壓器是國(guó)家電網(wǎng)提供給城市或農(nóng)村各項(xiàng)電器設(shè)施共用的變壓器稱(chēng)公變，專(zhuān)用變壓器種類(lèi)繁多，有試驗(yàn)變壓，整流變壓器等等很多。
2、除非是參公事業(yè)單位，不然按政策不享受，但是有些地方政府自己定事業(yè)單位也可以。

項(xiàng)目各階段前期準(zhǔn)備工作有哪些？

前期工作貫穿項(xiàng)目建設(shè)的始終，前期工作的效率和品質(zhì)直接決定了項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)劣和成敗。
_一、開(kāi)工前的前期工作
開(kāi)工前階段的前期工作主要目的是取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》以及各建設(shè)管理職能部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的批準(zhǔn)文件，以確保項(xiàng)目合法開(kāi)工建設(shè)。
涉及建設(shè)管理職能部門(mén):發(fā)改委、規(guī)劃、國(guó)土、建委、人防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園文、市政、消防、交警、招標(biāo)辦等。
(一)前期工作
1.方案設(shè)計(jì)審查
方案審查主要內(nèi)容包括(但不限于):
(1)是否符合選址意見(jiàn)書(shū)以及附圖各項(xiàng)要求。
(2)是否達(dá)到設(shè)計(jì)深度規(guī)范要求。
(3)總圖設(shè)計(jì)是否完整。包括總平圖圖簽和設(shè)計(jì)單位蓋章是否完整;是否標(biāo)注道路紅線、征地紅線、用地紅線、建筑紅線等。
(4)是否標(biāo)明技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，技術(shù)指標(biāo)有無(wú)超標(biāo)。
(5)是否與當(dāng)年有效計(jì)劃一致。
(6)是否符合建筑安全間距和居民日照。
(7)消防登高和環(huán)通場(chǎng)地是否滿(mǎn)足規(guī)范要求，消控中心設(shè)置是否合理性，消防室內(nèi)設(shè)計(jì)是否滿(mǎn)足規(guī)范要求。
(8)人防應(yīng)建面積是否達(dá)到規(guī)范要求;人防疏散是否滿(mǎn)足需求;其它設(shè)計(jì)是否符合地下人防建設(shè)要求。
(9)機(jī)動(dòng)車(chē)和自行車(chē)車(chē)位設(shè)計(jì)數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)是否達(dá)到規(guī)范要求，機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)出口及車(chē)道設(shè)置是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范。
(10)綠化指標(biāo)是否達(dá)到要求，計(jì)算是否準(zhǔn)確。
(11)排氣、排煙、排污、排水是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范要求，排水、排污與市政接口是否合理。
(12)是否因建筑功能布局等原因產(chǎn)生噪音，噪音是否進(jìn)行處理，并符合規(guī)范要求。
(13)電力變配電房位置設(shè)計(jì)是否合理。
(14)生活和消防水池設(shè)置是否符合規(guī)范，供水是否能滿(mǎn)足需求。
(15)天然氣室內(nèi)設(shè)置是否合理。
(16)場(chǎng)地管線布置是否合理。
(17)公建配套是否滿(mǎn)足政策和規(guī)范要求。
2.初步設(shè)計(jì)審查
初步設(shè)計(jì)審查前必須取得交通評(píng)價(jià)批復(fù)和地質(zhì)勘探資料。初步設(shè)計(jì)審查主要內(nèi)容包括:
(1)是否符合選址意見(jiàn)書(shū)以及附圖的各項(xiàng)要求。
(2)是否對(duì)方案設(shè)計(jì)批復(fù)提出的意見(jiàn)進(jìn)行修改和完善。
(3)是否達(dá)到設(shè)計(jì)深度規(guī)范要求。
其余審查內(nèi)容參照方案設(shè)計(jì)審查的內(nèi)容。
3.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》可在方案或初步設(shè)計(jì)審查通過(guò)后進(jìn)行，各公司可根據(jù)自己項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行安排。需要準(zhǔn)備的材料主要包括地形圖、勘設(shè)紅線圖、方案或初步設(shè)計(jì)批復(fù)等。
4.申領(lǐng)《國(guó)有土地使用權(quán)證》
在領(lǐng)取《國(guó)有土地使用權(quán)證》前根據(jù)方案或初步設(shè)計(jì)批復(fù)以及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，先行用地預(yù)審查，同步可委托用地測(cè)繪。預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后，進(jìn)入建設(shè)項(xiàng)目用地審批，取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。最后，根據(jù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申領(lǐng)《國(guó)有土地使用權(quán)證》，申領(lǐng)期間還需要按規(guī)定辦理用地界址確認(rèn)、土地公告、契稅繳交。
5.施工圖設(shè)計(jì)審查
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申領(lǐng)前必須進(jìn)行項(xiàng)目建筑預(yù)定位計(jì)算和預(yù)定位、施工圖交叉審核，并根據(jù)定位計(jì)算成果修正總平面圖，報(bào)衛(wèi)生防疫、消防、人防、環(huán)保先行施工圖審查，審查依據(jù)是方案和初步設(shè)計(jì)批復(fù)以及各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范。交通以及綠化審查不作為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申領(lǐng)的前置條件，其中綠化審查可在景觀施工圖通過(guò)公司內(nèi)部評(píng)審后再行報(bào)批。
6.申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
在通過(guò)環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告審批、建筑工程消防審核、建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)衛(wèi)生審查、人民防空工程設(shè)計(jì)審核、取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》，同時(shí)有日照影響的項(xiàng)目還必須完成對(duì)日照受影響住戶(hù)的處理工作后，可申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
7.申領(lǐng)《建筑工程施工許可證》
在項(xiàng)目通過(guò)施工和監(jiān)理招標(biāo)、取得中標(biāo)通知書(shū)、簽定施工和監(jiān)理合同，并按規(guī)定繳交各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，按照市建委的要求準(zhǔn)備各項(xiàng)資料后，可申領(lǐng)《建筑工程施工許可證》。

(二)應(yīng)注意的工作
1.應(yīng)認(rèn)真審查取得的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》及附件、附圖，不要因筆誤而造成證件失真。
2.在委托項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)前，前期人員要弄清楚待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地及周邊地上附著物和地下綜合管線的現(xiàn)狀以及室內(nèi)外場(chǎng)地標(biāo)高等;熟悉《項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》以及附圖中的各項(xiàng)內(nèi)容，并與控制性規(guī)范做比較，確保《項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》以及附圖中的各項(xiàng)要求得到合理落實(shí)。對(duì)于需要突破的指標(biāo)，要在有效把握規(guī)范的前提下，提前和相關(guān)政府部門(mén)溝通，確保整個(gè)項(xiàng)目的順利推進(jìn)。
3.根據(jù)公司慣例，一般項(xiàng)目都是由自己的設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。前期工作人員要做好市建委設(shè)計(jì)處的工作，優(yōu)先采取1家單位多方案競(jìng)選。如建委認(rèn)為項(xiàng)目規(guī)模大，地理位置特殊等原因要求招投標(biāo)的，則應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模與自己的設(shè)計(jì)公司協(xié)商確定符合資質(zhì)要求的陪標(biāo)單位，做好邀請(qǐng)招標(biāo)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
4.在各審查階段，要隨時(shí)跟蹤各部門(mén)審批情況，對(duì)于審批人員臨時(shí)提出的各類(lèi)預(yù)計(jì)在后期設(shè)計(jì)階段或施工或現(xiàn)狀無(wú)法規(guī)避的問(wèn)題，要以最快的速度與政府、設(shè)計(jì)師進(jìn)行有效溝通，確保后期設(shè)計(jì)和施工可以落實(shí)。為確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)的進(jìn)度，在各設(shè)計(jì)階段經(jīng)辦人基本有一個(gè)意見(jiàn)后，可委托進(jìn)入下一道工作(設(shè)計(jì)或施工安排)。
5.方案設(shè)計(jì)期間，為準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方向，減少日后圖紙修改，在方案設(shè)計(jì)中期，可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，請(qǐng)日照分析、景觀分析、環(huán)境影響分析、交通影響分析相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位介入，對(duì)方案設(shè)計(jì)提出建議，并不斷完善方案設(shè)計(jì)。同時(shí)，由于方案批復(fù)前，必須進(jìn)行方案公示，并由街道(社區(qū))證實(shí)公示過(guò)程，因此，在項(xiàng)目開(kāi)始確立后，要協(xié)調(diào)和維護(hù)好項(xiàng)目所在地政府關(guān)系，以確保公示順利通過(guò)。
6.為確保整個(gè)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的進(jìn)度，在初步設(shè)計(jì)階段要按照方案設(shè)計(jì)批復(fù)的有關(guān)意見(jiàn)落實(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)要做好設(shè)計(jì)單位與政府之間的溝通協(xié)調(diào)工作，在初步設(shè)計(jì)階段盡可能細(xì)化各項(xiàng)設(shè)計(jì)成果，特別是外立面以及公共區(qū)域和功能用房定位設(shè)計(jì)。為了節(jié)省時(shí)間，每個(gè)項(xiàng)目公司可結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，在施工圖基本完成前，抽取施工圖中間成果作為初步設(shè)計(jì)方案報(bào)批，對(duì)初步設(shè)計(jì)出圖面積進(jìn)行核算，若有小幅增加，應(yīng)在此階段圖紙予以反映。
7.施工圖總平圖將作為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的附圖，因此要協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格規(guī)范總圖繪制，主要包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、住宅配套公建、報(bào)批建筑單體明細(xì)以及建筑內(nèi)外關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)?？倛D應(yīng)根據(jù)預(yù)定位成果進(jìn)行校對(duì)。一般情況，施工圖將作為項(xiàng)目預(yù)售面積圖紙，根據(jù)目前杭州市凹凸陽(yáng)臺(tái)以及架空層等面積計(jì)算規(guī)則，建議委托相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，對(duì)各項(xiàng)文字標(biāo)注嚴(yán)格把關(guān)，確保后期工作的主動(dòng)。
8.施工圖設(shè)計(jì)內(nèi)審后要進(jìn)行招投標(biāo)工作。邀請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的工程管理人員進(jìn)行施工單位及施工項(xiàng)目班組的考察和選擇;選用費(fèi)率招標(biāo)還是工程量清單招標(biāo)，要征求集團(tuán)成本管理部的意見(jiàn)。此階段前期人員要協(xié)調(diào)好政府招標(biāo)部門(mén)的工作，盡量縮短招投標(biāo)時(shí)間，為盡早開(kāi)工創(chuàng)造條件。
_二、施工過(guò)程中的前期工作
施工過(guò)程中的前期工作包含五大方面工作內(nèi)容:在政策允許范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更備案;施工過(guò)程中配合工程做好現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)和相關(guān)手續(xù)辦理，確保工程順利施工;預(yù)售許可證的申領(lǐng);督促和協(xié)調(diào)施工圖建審意見(jiàn)的落實(shí);大市政配套與內(nèi)部管線對(duì)接的協(xié)調(diào)。
(一)主要工作
1.規(guī)劃變更備案
為確保銷(xiāo)售圖紙與實(shí)際相吻合，減少客戶(hù)投訴。在施工過(guò)程中，特別是項(xiàng)目銷(xiāo)售和面積預(yù)測(cè)繪前，對(duì)不改變建筑性質(zhì)、不調(diào)整建筑面積、住宅戶(hù)數(shù)和戶(hù)型不改變的建筑內(nèi)部平面的修改，杭州市規(guī)劃允許變更備案。前期人員要協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位出具變更聯(lián)系單，進(jìn)行規(guī)劃變更備案，并及時(shí)催促區(qū)規(guī)劃局報(bào)市規(guī)劃局檔案?jìng)浒?。杭州市?guī)劃局目前規(guī)定可以變更備案的有:建筑內(nèi)部增加或減少隔墻、建筑門(mén)窗移位或增減、建筑內(nèi)部房間尺寸變化、住宅套內(nèi)各功能用房位置調(diào)整。
2.施工過(guò)程中的協(xié)調(diào)
為確保項(xiàng)目工程建設(shè)的順利推進(jìn)，在項(xiàng)目施工過(guò)程中要主動(dòng)配合工程部協(xié)調(diào)施工臨時(shí)出入口、城市道路挖掘、占用城市道路、夜間施工許可、±0.000檢測(cè)、中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、施工期間投訴處理等工作。
(1)臨時(shí)施工出入口:是指在施工過(guò)程中供施工用機(jī)動(dòng)車(chē)從市政道路進(jìn)出工地的出入口。
(2)城市道路挖掘:是指在項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施施工過(guò)程中，因敷設(shè)地下管線或開(kāi)設(shè)出入口而挖掘市政道路，需辦理相關(guān)審批手續(xù)。
(3)占用城市道路:是指因施工需要占用城市道路而向交警和城管部門(mén)辦理的審批手續(xù)。
(4)夜間施工許可:因趕工需要，超出環(huán)保部門(mén)正常允許(如:澆灌地下室和屋面砼)的情況外，需前期人員進(jìn)行協(xié)調(diào)，施工單位負(fù)責(zé)辦理。
(5)±0.000檢測(cè):是指工程進(jìn)度達(dá)到±0.000時(shí)，通過(guò)主管部門(mén)的檢測(cè)，對(duì)建筑定位和標(biāo)高進(jìn)行確認(rèn)，為工程施工和規(guī)劃驗(yàn)收提供依據(jù)。
(6)中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收:當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)主體結(jié)構(gòu)完工后(或根據(jù)項(xiàng)目公司實(shí)際情況施工至一定樓層時(shí))，向建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督站申請(qǐng)中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。
(7)施工期間投訴處理:是指在施工過(guò)程中對(duì)周邊住戶(hù)造成噪音影響或揚(yáng)塵污染或深基坑施工對(duì)周邊道路和建筑的影響而引起的投訴進(jìn)行協(xié)調(diào)和處理。
3.預(yù)售許可證申領(lǐng)
預(yù)售許可證是商品房合法預(yù)售的法律依據(jù)，預(yù)售許可證的申領(lǐng)是項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金回流的重要環(huán)節(jié)。在申領(lǐng)過(guò)程中，各職能部門(mén)在工程進(jìn)度、面積預(yù)測(cè)、物業(yè)用房和物業(yè)基金核定(繳納)、銷(xiāo)售房號(hào)核查等方面有許多規(guī)定和要求。一般情況下，前期工作人員要積極跟進(jìn)工程進(jìn)度，提前準(zhǔn)備相關(guān)審批材料，提前安排面積預(yù)測(cè)繪、人防紅線確認(rèn)、拆遷安置說(shuō)明，提前和房管部門(mén)確認(rèn)各項(xiàng)報(bào)批材料的有效性，一旦項(xiàng)目工程形象進(jìn)度符合要求，就可確保比較快的速度進(jìn)入預(yù)售許可證申領(lǐng)。
4.為確保項(xiàng)目建設(shè)后期各項(xiàng)工程單體驗(yàn)收能順利通過(guò)，在施工過(guò)程中要督促和協(xié)調(diào)施工圖審批意見(jiàn)的落實(shí)，在施工落實(shí)中確有難度的工作要積極和驗(yàn)收管理部門(mén)進(jìn)行溝通，做到心中有數(shù)，確保后期驗(yàn)收順利通過(guò)。
5.根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r，配合工程部協(xié)調(diào)電力、自來(lái)水、電信、網(wǎng)通、排水、排污等專(zhuān)業(yè)單位或市政部門(mén)，做好大市政配套與內(nèi)部管線對(duì)接工作。
(二)應(yīng)注意的工作
1.在施工過(guò)程中，為確保項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，前期管理人員一定要具備全局意識(shí)，主動(dòng)關(guān)心工程進(jìn)展?fàn)顩r，協(xié)助工程部做好外圍協(xié)調(diào)工作，為工程部提供一個(gè)良好的施工環(huán)境。
2.注重施工圖建審意見(jiàn)，跟蹤工程管理落實(shí)情況。
3.預(yù)售許可證辦理前房屋面積測(cè)繪一定要按照實(shí)事求是的原則進(jìn)行，即符合設(shè)計(jì)功能定位，協(xié)調(diào)進(jìn)行面積分?jǐn)?，確保預(yù)測(cè)繪成果與面積實(shí)測(cè)分?jǐn)傇瓌t一致。同時(shí)，要善于把握總建筑面積和分項(xiàng)面積在合理誤差內(nèi)。
_三、項(xiàng)目建設(shè)后期前期工作
項(xiàng)目建設(shè)后期前期工作:組織各項(xiàng)單體工程驗(yàn)收，達(dá)到銷(xiāo)售合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn);取得商品房產(chǎn)權(quán)初始登記證書(shū)，為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記提供證明材料。
涉及建設(shè)管理職能部門(mén):質(zhì)檢站、消防、規(guī)劃、國(guó)土、建委、人防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園文、市政、交警、檔案館、房管等部門(mén)。
(一)主要工作
1.與工程相關(guān)的驗(yàn)收:消防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、衛(wèi)生防疫驗(yàn)收、交通驗(yàn)收、綠化驗(yàn)收、工程竣工檔案移交、質(zhì)檢驗(yàn)收、工程竣工備案。
2.與規(guī)劃和用地相關(guān)的驗(yàn)收有:規(guī)劃驗(yàn)收、面積測(cè)繪、土地復(fù)核驗(yàn)收、配套用房和物業(yè)用房確認(rèn)等。
3.與產(chǎn)權(quán)有關(guān):初始產(chǎn)權(quán)登記。
(二)應(yīng)注意的工作
1.前期人員要依據(jù)項(xiàng)目驗(yàn)收要求，結(jié)合工程進(jìn)度提前安排各項(xiàng)驗(yàn)收工作，主要包括消防、規(guī)劃、質(zhì)檢、衛(wèi)生、人防、環(huán)保、交警、綠化等。如果條件允許的話(huà)，可先請(qǐng)相關(guān)驗(yàn)收管理人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收指導(dǎo)，對(duì)在指導(dǎo)中提出的各類(lèi)問(wèn)題要督促和協(xié)調(diào)工程部盡早落實(shí)。
2.注重驗(yàn)收會(huì)議安排、驗(yàn)收工具和資料的準(zhǔn)備以及現(xiàn)場(chǎng)配合。
3.面積實(shí)測(cè)是一項(xiàng)工作量較大、工作要求較高、審核環(huán)節(jié)較多的工作，因此，要協(xié)調(diào)測(cè)繪單位盡早介入。
4.規(guī)劃驗(yàn)收?qǐng)D紙最終將作為面積實(shí)測(cè)和產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)，因此，規(guī)劃驗(yàn)收?qǐng)D紙一定要確保與現(xiàn)場(chǎng)一致，同時(shí)規(guī)劃驗(yàn)收通過(guò)后，要緊盯規(guī)劃管理部門(mén)人員將圖紙送規(guī)劃局檔案館備案，才算規(guī)劃驗(yàn)收完成。
5.去年年底，浙江省出臺(tái)了物業(yè)保修金管理辦法，要求建設(shè)單位在物業(yè)交付使用辦理權(quán)屬初始登記手續(xù)前，一次性向所在地保修金管理機(jī)構(gòu)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例交納保修金，保修金存儲(chǔ)期限為8年。因此，建議省內(nèi)各單位在施工招標(biāo)前妥善考慮。
_四、與電力相關(guān)的前期工作
(一)戶(hù)外配電和戶(hù)內(nèi)配電

戶(hù)外配電由電力開(kāi)關(guān)站、電纜管溝、10KV電力電纜等組成。
戶(hù)內(nèi)配電由高低配、計(jì)量表計(jì)箱、計(jì)量電能表、配電箱、電纜、用電終端等組成。
(二)公變與專(zhuān)變
一般居民生活用電設(shè)置公變，商業(yè)用電設(shè)置專(zhuān)變。
1.公變是指所在地的線路、變壓器、到每戶(hù)的電表全部由供電部門(mén)安裝、維護(hù)、管理的統(tǒng)稱(chēng)。使用公變的小區(qū)，每戶(hù)的電表都是直接由供電部門(mén)負(fù)責(zé)安裝，每度電的電價(jià)按國(guó)家規(guī)定收取。電表以外的供電設(shè)備，包括線路變壓器等都是由供電局負(fù)責(zé)安裝并終生由供電部門(mén)維護(hù)、管理。
2.對(duì)于專(zhuān)變供電部門(mén)只裝一個(gè)總電表，而總表下面分表不歸供電部門(mén)管理，供電部門(mén)只按總表收取電費(fèi)?？偙硪院蟮木€路、變壓器包括用戶(hù)安裝電表都是由項(xiàng)目公司購(gòu)買(mǎi)負(fù)責(zé)安裝，不歸供電部門(mén)維護(hù)保養(yǎng)。在電價(jià)方面，專(zhuān)變每度電的電價(jià)比公變要高，這是因?yàn)閷?zhuān)變用戶(hù)電表以外到總電表這段的損耗不歸供電局承擔(dān)，而由專(zhuān)變用戶(hù)承擔(dān)，專(zhuān)變的線路變壓器不歸供電局維護(hù)管理，出現(xiàn)問(wèn)題要由業(yè)主或相應(yīng)的機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

專(zhuān)變配電房
(三)與電力部門(mén)工作界面的劃分
1.設(shè)計(jì)工作
戶(hù)外配電、戶(hù)內(nèi)公變一般都由電力部門(mén)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì);專(zhuān)變由項(xiàng)目公司委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)，電力部門(mén)審查。
2.設(shè)備采購(gòu)
一般情況下電力部門(mén)都會(huì)對(duì)公變部分的高、低壓電氣設(shè)備實(shí)行壟斷采購(gòu)、安裝。專(zhuān)變可以由項(xiàng)目公司自行招標(biāo)采購(gòu)。
3.施工
室外開(kāi)關(guān)站由電力部門(mén)投資建設(shè);戶(hù)外配電、公變施工一般都由電力部門(mén)指定施工單位進(jìn)行施工，費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān);公變以外除電能計(jì)量表由電力部門(mén)提供并安裝，其余均由項(xiàng)目公司自行確定電氣產(chǎn)品和施工單位。
(四)權(quán)屬的劃分
戶(hù)外配電設(shè)備、管線、戶(hù)內(nèi)公變產(chǎn)權(quán)屬于電力部門(mén);戶(hù)內(nèi)專(zhuān)變產(chǎn)權(quán)在建設(shè)期屬于項(xiàng)目公司。
由于產(chǎn)權(quán)歸屬不同，專(zhuān)變高低配及計(jì)量部分可以設(shè)在同一個(gè)配電房?jī)?nèi)，公變高低配的配電房應(yīng)分開(kāi)設(shè)置(如下圖);

(五)電力前期工作流程
(1)根據(jù)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)用電容量要求填寫(xiě)相應(yīng)的申請(qǐng)表格如《非居民生活用電開(kāi)戶(hù)登記表》與《客戶(hù)主要用電設(shè)備清單》，加蓋建設(shè)單位公章，受理后將配電房設(shè)計(jì)圖紙與系統(tǒng)設(shè)計(jì)圖紙送市電力局客戶(hù)服務(wù)中心進(jìn)行圖紙審查。
如配電房設(shè)置專(zhuān)變則高低壓圖紙為項(xiàng)目公司委托的設(shè)計(jì)院自行設(shè)計(jì)，交市電力局客戶(hù)服務(wù)中心進(jìn)行圖紙審查。
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