一樓帶的院子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)有使用權(quán)拆遷怎么算?

大家好，我國(guó)90年代初以前建設(shè)了大量一樓帶院的樓房，院落繪制在房產(chǎn)證的《房屋平面圖》中，大多處于核心城區(qū)，成為很多人羨慕的絕版配置，很多朋友不惜重金溢價(jià)購(gòu)買(mǎi)這種房屋。房產(chǎn)中介稱(chēng)此為“證載院落”甚至大部分經(jīng)紀(jì)人打包票遇拆遷肯定補(bǔ)償。由于這種房子基本都是老舊小區(qū)，拆遷風(fēng)險(xiǎn)高，大部分朋友有疑問(wèn)遇到拆遷院落到底怎么補(bǔ)？百度一搜，會(huì)搜到《ZUI高RMfayuan關(guān)于征收國(guó)有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》（[2012]行他字第16號(hào)）第二項(xiàng)“國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評(píng)估范圍，按照征收時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，一并予以征收補(bǔ)償”。還有各種律師的分析，基本上一邊倒的認(rèn)為不補(bǔ)償不合理。此類(lèi)房屋在全國(guó)少說(shuō)也有幾百萬(wàn)套，涉及上千萬(wàn)人口，本人經(jīng)過(guò)三年的訴訟，拿到終審判決，為這個(gè)疑問(wèn)畫(huà)上了句號(hào)。
本人家住濟(jì)南，房子是爺爺留下的86年的回遷房，當(dāng)時(shí)拆的是大雜院，因?yàn)橐郧凹依锲椒烤陀性籂敔斢质抢先怂砸舶仓昧诉@么一套一樓有院房，在市中區(qū)核心地段院落面積50平建筑面積只有40平，院落繪制在房產(chǎn)證的平面圖中（圖1），18年征收時(shí)周邊房?jī)r(jià)20000+。一開(kāi)始政策是院落不補(bǔ)償后來(lái)聽(tīng)證會(huì)上壓力實(shí)在太大修正了補(bǔ)償政策，凡是一樓帶院房屋無(wú)論院落大小在建筑面積單價(jià)基礎(chǔ)上上浮1.5%作為院落補(bǔ)償。如果房屋單價(jià)2萬(wàn)一平，算下院子總共補(bǔ)償多少：40平方*20000元*1.5%=12000。50平方在鬧市區(qū)的院子啊換的錢(qián)還買(mǎi)不到一平方建筑面積，換誰(shuí)都覺(jué)得不合理，在查閱大量法律資料尋訪各地律師后我與幾十位有同樣遭遇的鄰居將征收方告上法庭。

其他關(guān)于評(píng)估價(jià)格、未登記建筑等等的主張不贅述了，僅討論院落是否補(bǔ)償。關(guān)于院落方面我提供的證據(jù)就是第一張圖片房產(chǎn)證里的《房屋分戶(hù)平面圖》。我的主張是“按照《zuigaorenminfayaun關(guān)于征收國(guó)有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》將院落納入評(píng)估范圍依法補(bǔ)償”被告認(rèn)為“現(xiàn)相關(guān)規(guī)定沒(méi)有明確院落空地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)所以評(píng)估單價(jià)基礎(chǔ)上上調(diào)1.5%保障了被征收人權(quán)益”。以下是一審法院的判決（圖2）。

可見(jiàn)一審判決認(rèn)可院落的合法性但認(rèn)為單價(jià)上調(diào)1.5%合理。一審敗訴后，我又上訴，院落部分的主張是“1.院落補(bǔ)償不考慮院落大小違背常識(shí)顯失公平 2.單價(jià)上調(diào)1.5%無(wú)依據(jù)未評(píng)估 3.院落不合理補(bǔ)償降低現(xiàn)有居住水平，同樣價(jià)格買(mǎi)不到帶同等院落的房屋”并提交了《shandonggaoji人民法院行政判決書(shū)（2020）魯行終268號(hào)》作為判例證據(jù)證明“房產(chǎn)證平面圖中載明的院落適用《zuigaorenminfayuan是否應(yīng)對(duì)院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》”（圖3）以下是終審判決（圖4）。


可見(jiàn)終審認(rèn)為房產(chǎn)證平面圖中載明的院落并不能證明產(chǎn)權(quán)人擁有該院落的國(guó)有土地使用權(quán)。一審中法院曾詢(xún)問(wèn)的國(guó)有土地使用權(quán)證成為關(guān)鍵證據(jù)，但我無(wú)法提供。
大家買(mǎi)賣(mài)房屋極少碰到土地使用權(quán)證，樓房的所謂土地證都在開(kāi)發(fā)商手中（老房子在極少數(shù)居民手中）既所謂的土地“大證”（整棟樓或整個(gè)地塊的土地證），按理說(shuō)應(yīng)該分割成每家每戶(hù)的所謂土地“小證”，但實(shí)際社會(huì)實(shí)踐中沒(méi)有逐戶(hù)的土地證也不妨礙買(mǎi)賣(mài)，少一個(gè)土地證的情況在全國(guó)也成為了常態(tài)，后來(lái)為了簡(jiǎn)化流程全國(guó)進(jìn)行了二證合一既土地證房產(chǎn)證合為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)證，土地證在城市慢慢退出了歷史舞臺(tái)。但正是這個(gè)“沒(méi)用”的小土地證成為城市院落補(bǔ)償?shù)暮诵淖C據(jù)。
我的案情講完了，說(shuō)說(shuō)我為什么發(fā)帖子。官司打了三年了，從信心滿(mǎn)滿(mǎn)到徹底敗訴。說(shuō)實(shí)話(huà)內(nèi)心非常低落。雖已是終審判決，我還會(huì)申請(qǐng)?jiān)賹?，但山東的拆遷案件再審也打不到最高法院，實(shí)際已不抱希望。我并不想制作輿論干預(yù)司法，我認(rèn)可司法的任何判決結(jié)果。只是看到全國(guó)牽扯面如此之廣的一樓帶院的房子，想買(mǎi)此類(lèi)房屋的人也大有人在，但即便是律師也很少有人能說(shuō)得清這種院子即便院子畫(huà)在房產(chǎn)證里拆遷到底怎么補(bǔ)。如果當(dāng)初有人像我一樣發(fā)今天這個(gè)帖子我看到后就不會(huì)放棄幾萬(wàn)的拆遷獎(jiǎng)勵(lì)貼上幾萬(wàn)的律師費(fèi)再花三年的精力打這一場(chǎng)費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)錢(qián)又注定失敗的官司。官司輸了，50平的院落是我和女兒成長(zhǎng)的游戲場(chǎng)，爺爺和父親在這養(yǎng)老，到了告別的時(shí)候了。希望以后遇到同樣問(wèn)題的朋友能搜索到此貼，也不要再有高溢價(jià)買(mǎi)院子寄希望于拆遷有補(bǔ)償?shù)呐笥讶肟恿?，唯一得罪了持有一樓帶院房屋的朋友得罪了，得罪了，?qǐng)包涵！
永別了老院子！

物權(quán)法關(guān)于一樓院子如何合法

法律分析：1、只要是在你的宅基地使用范圍內(nèi)，當(dāng)然可以建院子，法律對(duì)此并沒(méi)有限制。2、房產(chǎn)證上面會(huì)附有房屋的平面圖，上面有院子的話(huà)，院子就是連同房子一起屬于你的，如果沒(méi)有，就屬于公共部位屬于整體小區(qū)業(yè)主的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第三百六十二條 宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第三百六十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

一樓院子是使用權(quán)或是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題？

一樓院子有使用權(quán)可以種菜嗎

法律分析：如果一樓的院子是業(yè)主的家產(chǎn)，無(wú)論怎么使用都是自己的權(quán)利，只要不亂搭亂建任何單位和個(gè)人都不得干涉。最高法院2003年出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)中，關(guān)于消費(fèi)者買(mǎi)房后何時(shí)能夠取得房產(chǎn)證的問(wèn)題作出了明確規(guī)定。買(mǎi)房后何時(shí)能取得房產(chǎn)證直都是購(gòu)房人十分關(guān)心的問(wèn)題，現(xiàn)在通用的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》里的條款沒(méi)有約定購(gòu)房人取得房產(chǎn)證的時(shí)間，而只是在《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第34條中規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要有其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。

法律依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要有其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。

買(mǎi)的一樓帶院子的房子，院子作為贈(zèng)送沒(méi)有在合同里提及，只在戶(hù)型圖里有標(biāo)記，請(qǐng)問(wèn)這樣具有法律效力嗎？

1.具有一定效力。

日后如若產(chǎn)生糾紛，戶(hù)型圖可以作為證據(jù)使用。

2.首先，合同里沒(méi)約定院子，但戶(hù)型圖里有，是符合法律要求的，算是合同約定的內(nèi)容。 其次，現(xiàn)在實(shí)務(wù)中有很多公攤部分的面積，讓開(kāi)發(fā)商以贈(zèng)送的名義送給業(yè)主，其實(shí)這部分屬于公共使用部分，開(kāi)發(fā)商在這里玩了個(gè)心眼；如果到時(shí)房證上沒(méi)有院子的面積，可以要求開(kāi)發(fā)商賠償，具體的賠償方式可以協(xié)商，也可以訴訟；也可以解除合同，如果符合解除合同的條件。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同怎樣才具有法律效力：

房屋買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容不違法，只要雙方簽字蓋章就具有法律效力。

一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一種民事法律行為，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

1．合同當(dāng)事人必須符合主體資格。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格。

(1)一般主體要求?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。房屋買(mǎi)賣(mài)行為復(fù)雜，涉及標(biāo)的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人參與，所簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，除非事先經(jīng)法定代理人同意，或者事后經(jīng)法定代理人追認(rèn)。

(2)特殊主體要求。為維護(hù)房屋交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人設(shè)定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房屋出賣(mài)方必須具有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。在商品房預(yù)售中，預(yù)售方除具備上述條件外，還應(yīng)當(dāng)持有預(yù)售許可證和確定施工進(jìn)度與交付日期。

2．房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)表意真實(shí)。依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋?zhuān)袷路尚袨閼?yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。

3．房屋買(mǎi)賣(mài)不得違反政策、法律法規(guī)和社會(huì)公共利益。房屋買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，違反社會(huì)公共道德。

二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同

1、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

2、未辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，合同無(wú)效。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶(hù)為標(biāo)志，否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，即使賣(mài)方已收取了房?jī)r(jià)款，交將房屋交付買(mǎi)方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。

3、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)，出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。

4、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)出租房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

5、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。

6、買(mǎi)賣(mài)中存在欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能生效。買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可要求同出賣(mài)人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

7、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)òㄙI(mǎi)賣(mài)）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書(shū)面同意的；5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。