簽訂商品房買賣合同需要注意什么？

預售是如今房地產(chǎn)銷售的一個主要方式，但簽訂預售房屋合同需要注意一些事項以防止某些風險。簽訂預售合同時主要有以下一些注意事項：1、確認開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預售許可證。2、確認開發(fā)商制定的格式條款是否公平。3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。開發(fā)商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個層次。應(yīng)當明確這些規(guī)定的具體內(nèi)容。4、明確約定抵押權(quán)的處理方式。。5、明確面積誤差的處理結(jié)算辦法。預售合同約定的面積一般為按圖測算的面積，難免與最終實測面積有誤差。為了避免日后發(fā)生糾紛，購房者應(yīng)當在預售合同中約定出現(xiàn)面積誤差后的處理方法。6、及時辦理相關(guān)登記手續(xù)。商品房預售合同簽訂后，從合同信息網(wǎng)上備案到購房人領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地證，前前后后有很多法定手續(xù)需要辦理。

我是開發(fā)商，商品房買賣合同文本的條款可以改嗎？

不可以修改。因為《商品房買賣合同》是由國家住房保障部統(tǒng)一頒布適用的，買賣合同雙方都不能對合同條款做任意修改。

如何簽購房合同補充協(xié)議?公平合法是基本原則

在買房的時候，除了與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，還被要求簽訂一份由開發(fā)商起草的買賣合同補充協(xié)議。這份協(xié)議里的內(nèi)容很有可能違反了平等公平的基本原則，損害了買方的合法權(quán)益，在簽訂的時候一定要謹慎小心了。

購房者在簽補充協(xié)議時應(yīng)注意以下幾方面：

一、公平原則

補充協(xié)議條款的制定并不是房地產(chǎn)商的單方行為，購房者作為合同的另一方，同樣具有平等主張、保護自身利益的合法權(quán)利。任何發(fā)展商以單方名義制訂并要求購房者無條件簽署的補充協(xié)議都有可能是違背購房者意愿的，在法律上是無效的。因此，開發(fā)商在要求購房者簽訂補充協(xié)議時，應(yīng)對其內(nèi)容予以明釋。例如，在銷售精裝修房屋時，有的開發(fā)商對于合同約定的裝修材料裝修標準的改變，只是明確了告知購房者的義務(wù)，而對于改變后的質(zhì)量、價格、檔次、環(huán)保均不予明確，根本沒有給予購房者選擇或是確認的權(quán)利，這在實際上已經(jīng)嚴重損害了購房者的合法利益。一旦出現(xiàn)問題，極易使買賣雙方產(chǎn)生糾紛。

開發(fā)商制定的補充協(xié)議往往有失公正

買房合同補充協(xié)議屬于格式條款合同。

所謂格式條款合同，又稱格式合同，它是指由一方當事人預先制定的，并由不特定的第三人所接受的，具有完整性和定型化的合同條款。

格式條款合同的特征是：(1)格式條款合同文本是由一方當事人預先制定的。(2)格式條款合同要具有廣泛性、持久性和細節(jié)性。(3)格式條款合同的內(nèi)容具有完整性和定型化的特點。(4)在格式條款合同中，條款制定人在訂約中處于優(yōu)勢地位。由于雙方地位差異，合同條款容易顯失公平。

二、合法原則

雙方簽訂的補充協(xié)議作為合同不可分割的組成部分，只有約定的內(nèi)容合法，才能得到法律的保護。

在實際交易中，開發(fā)商在起草補充協(xié)議時，有時為了迎合或是滿足個別購房者的利益要求，將一些公用面積和使用空間擅自“許配”，從而損害了其他購房者的利益。例如，一家開發(fā)商在銷售寫字樓時，購房單位提出了一個條件，即將寫字樓的外墻使用權(quán)歸該購房單位無償使用。開發(fā)商明明知道外墻使用權(quán)歸所有購買寫字樓的業(yè)主，開發(fā)商個人沒有任何承諾的權(quán)利，但是，為了促進銷售，在沒有得到其他業(yè)主同意的情況下，開發(fā)商便同意了這家購房單位的要求，并將此條款寫入補充協(xié)議。事后可想而知，由于合同約定的該內(nèi)容損害了其他人的合法利益而導致此項內(nèi)容無效。

購房人簽訂補充協(xié)議時有權(quán)伸張合法權(quán)益

我國《合同法》第39條明確規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責任的條款，按照對方的要求對該條款予以說明。因此，購房者在簽署由賣方起草的補充協(xié)議時，有權(quán)要求賣方對相關(guān)條款進行解釋說明。

《合同法》第41條規(guī)定：當對格式條款的理解發(fā)生爭議時，應(yīng)當按照通常理解予以解釋，對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當采納不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當采用非格式條款。在通常情況下，提供格式條款的一方往往在交易中處于優(yōu)勢地位。因此，在簽訂補充協(xié)議時，購房者完全有權(quán)利要求在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，對補充協(xié)議加以修改和補充，充分維護自身的合法權(quán)益。任何開發(fā)商以單方名義制訂并要求購房者無條件簽署的補充協(xié)議，在法律上都是無效的。

三、注意事項

1、廣告和售樓書中的有關(guān)內(nèi)容。消費者入住時發(fā)現(xiàn)房子有些地方與當初廣告和樓收中承諾的并不一樣，這種情況在生活中并不鮮見。把廣告和樓書中的相關(guān)內(nèi)容加入合同，產(chǎn)生糾紛時可以作為消費者投訴的有利證據(jù)。2003年6月生效的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》中為了保護購房人利益，規(guī)定將開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的具體明確的、并且對買賣合同的訂立及房屋價格有重大影響的說明和允諾視為合同內(nèi)容。開發(fā)商如果違反這樣的內(nèi)容，應(yīng)當承擔違約責任。

2、補充協(xié)議中一定要注明因開發(fā)商違約造成退房的違約責任。由于開發(fā)商原因?qū)е孪M者退房的事很多。但也僅限退房，對開發(fā)商如何“補償”要求的不多。開發(fā)商違約致使退房，負些賠償也是應(yīng)該的，因為這種“賠償”和消費者交定金但“不買不退”的道理一樣。許多合同中都約定因“不可抗力”導致誤工等，開發(fā)商可以不負違約責任，但卻不可作為開發(fā)商推脫責任的借口。

3、對物業(yè)服務(wù)所達到的標準也應(yīng)注明。物業(yè)服務(wù)是辦完入住手續(xù)后才發(fā)生的事實，與業(yè)主當初想象的可能存在著這樣或那樣的差異，容易產(chǎn)生糾紛。在合同中注明要求及責任，對雙方都有利。

商品房買賣合同不能把所有內(nèi)容規(guī)定完整，也很難具體、明確。制定補充協(xié)議應(yīng)依照以下三個原則進行：

一是細致：包括三方面內(nèi)容，首先將整個交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;最后是對可能產(chǎn)生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。

二是違約責任：訂立補充協(xié)議時，應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對應(yīng)，每一項義務(wù)都意味著責任，每一個責任都會產(chǎn)生違約對應(yīng)的后果。

三是舉證責任：購房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護購房者權(quán)利的，所以補充協(xié)議在某些方面采用舉證責任倒置的方法，規(guī)定由開發(fā)商來承擔舉證責任，以此來保護購房者利益。

（以上回答發(fā)布于2015-09-23，當前相關(guān)購房政策請以實際為準）

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簽訂房屋買賣合同應(yīng)該注意什么？

預售是如今房地產(chǎn)銷售的一個主要方式，但簽訂預售房屋合同需要注意一些事項以防止某些風險。簽訂預售合同時主要有以下一些注意事項：1、確認開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預售許可證。2、確認開發(fā)商制定的格式條款是否公平。3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。開發(fā)商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個層次。應(yīng)當明確這些規(guī)定的具體內(nèi)容。4、明確約定抵押權(quán)的處理方式。。5、明確面積誤差的處理結(jié)算辦法。預售合同約定的面積一般為按圖測算的面積，難免與最終實測面積有誤差。為了避免日后發(fā)生糾紛，購房者應(yīng)當在預售合同中約定出現(xiàn)面積誤差后的處理方法。6、及時辦理相關(guān)登記手續(xù)。商品房預售合同簽訂后，從合同信息網(wǎng)上備案到購房人領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地證，前前后后有很多法定手續(xù)需要辦理。

購房合同是否需要公正