商品房誤差比超過3%法律規(guī)定

法律分析：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因房屋設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的，應(yīng)按照購房合同中約定的面積誤差處理方式處理。如果合同中未約定誤差處理方式的，按以下原則處理：1.面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，即多退少補(bǔ)。購房者因此要求解除合同的，法院不予支持。2.面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購房者要求解除合同，并且主張返還已付房款和賠償利息損失的，法院可予支持。3.面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購房者不要求解除，愿意繼續(xù)履行合同的。超出3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，即購房者不付款即可取得所有權(quán)屋實(shí)際面積小于合同約定面積，面積誤差比在負(fù)3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款包括利息，由開發(fā)商返還購房者積誤差比超過負(fù)3%部分的房價(jià)款，由開發(fā)商雙倍返還。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

關(guān)于套內(nèi)房屋面積的誤差

房屋面積誤差在《商品房銷售管理辦法》中是有著明確的規(guī)定：

第二十條　按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

　　合同未作約定的，按以下原則處理：

　?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款。

　　（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

【解讀】

1、誤差在±3%以內(nèi)的（以合同約定100m2的房子為例，實(shí)測在97～103m2（含97和103）的），按實(shí)際面積計(jì)算房款，多退少補(bǔ)。買家和房產(chǎn)商都不能以面積誤差為由毀約。

2、誤差在+3%以上的（實(shí)測>103m2），買家只需補(bǔ)足3%（即3m2）的房款，多的都算房產(chǎn)商送的。房產(chǎn)商不能以面積誤差為由毀約。

3、誤差在-3%以下的（實(shí)測<97m2），有兩種情況：

①、買家可要求退房，房產(chǎn)商必須無條件退款，并且補(bǔ)足房款利息。

②、買家不退房的，房產(chǎn)商必須退還多收的房款，且不足97%（少于97m2）的部分，房產(chǎn)商必須加倍退還。比如實(shí)測只有95m2，則房產(chǎn)商需要退還(100-97)×1+(97-95)×2=7m2的房款。

【注】

現(xiàn)在的購房合同，一般都是按照“套內(nèi)+公攤”的方式計(jì)算面積，并核算房價(jià)。

因此，你在核算實(shí)際面積時(shí)，不能只以套內(nèi)面積來算，還需要測量公攤面積。

房屋產(chǎn)權(quán)面積誤差范圍規(guī)定是什么

房屋面積誤差的規(guī)定為：出賣人交付的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，而合同沒有約定或約定不明確，以面積誤差比絕對(duì)值在3%(含3%)以內(nèi)或以外作為是否支持解除合同及承擔(dān)不同責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)。
1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，即多退少補(bǔ)。購房者因此要求解除合同的，法院不予支持。
2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購房者要求解除合同，并且主張返還已付房款和賠償利息損失的，法院可予支持。
3、面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購房者不要求解除，愿意繼續(xù)履行合同的。超出3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，即購房者不付款即可取得所有權(quán);房屋實(shí)際面積小于合同約定面積，面積誤差比在負(fù)3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款包括利息，由開發(fā)商返還購房者;面積誤差比超過負(fù)3%部分的房價(jià)款，由開發(fā)商雙倍返還。
房屋面積怎么算
1、建筑面積，現(xiàn)在有些房屋是按照建筑面積來出售的，房屋的建筑面積包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米，下同)的永久性建筑。
2、使用面積，房屋的使用面積是指套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和，同時(shí)，套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和也計(jì)入使用面積。
3、套內(nèi)面積，除了以建筑面積出售之外，還有一種方式就是以套內(nèi)面積出售，房屋的套內(nèi)面積包括：套內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)建筑面積以及套內(nèi)使用面積。銷售房屋時(shí)如果按套內(nèi)面積計(jì)算，對(duì)業(yè)主和開發(fā)商都比較有利。
4、公攤面積，公攤面積可能有些還不懂，公攤面積包括超過2.20米的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等。

交房面積與合同面積不符時(shí)怎么辦

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款;
2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購房人可要求退房。
開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款，由購房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對(duì)值超過3%部分的房價(jià)款，由開發(fā)商雙倍返還買受人。
怎么測量房屋建筑面積和使用面積
房屋面積分為使用面積，建筑面積，套內(nèi)建筑面積。
首先了解幾個(gè)公式：
建筑面積=套內(nèi)建筑面積(使用面積)+公攤面積
公攤面積=建筑面積×公攤系數(shù)
公攤系數(shù)=建筑總公攤面積÷建筑總建筑面積
套內(nèi)建筑面積(使用面積)=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)面積
解釋一下上面的公式：
1、套內(nèi)使用面積，有個(gè)形象的說法叫“地毯面積”，簡單說，就是把你家所有面積全鋪上地毯，能鋪多少面積的地毯，就是多少的套內(nèi)使用面積。
2、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)墻體面積包括戶型內(nèi)部的分隔墻(按照投影面積全部計(jì)算)，兩戶之間的分隔墻(按照投影面積的一半計(jì)算)，外墻(按照投影面積的一半計(jì)算)三個(gè)部分。
3、陽臺(tái)面積，封閉陽臺(tái)按照全部面積計(jì)算，不封閉陽臺(tái)按照一半面積計(jì)算(現(xiàn)在好像封不封都按全部算)。
4、公攤面積，建筑內(nèi)的樓電梯間、消防通道、為本樓服務(wù)的配電房、水泵房等附屬設(shè)施用房、外墻水平投影面積的一半，這些全部計(jì)算為公攤面積。
套內(nèi)建筑面積業(yè)主自己是測量不出來的，只有開發(fā)商的原始圖紙和測量隊(duì)可以測量，那么業(yè)主如何測量房屋的使用面積呢?測量時(shí)最好在家裝前進(jìn)行，否則就會(huì)因家裝的厚度而失準(zhǔn);測量時(shí)不仿你先將各“功能區(qū)”(比如臥室、餐廳、客廳廚房、衛(wèi)生間等)用粉筆劃開做上“分區(qū)標(biāo)記線”，然后再對(duì)各“區(qū)內(nèi)”進(jìn)行測量，面積為長乘寬等于平方米;都測量完后，把各分區(qū)的測量值再相加，就是你家里的實(shí)際盡空面積了。
要注意的是：如果有陽臺(tái)的，也應(yīng)該測量其面積，但是在房屋產(chǎn)權(quán)證上，是按實(shí)際面積的1/2計(jì)算的。另外再說明一下，房屋產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的是建筑面積，其中包括了你的住宅建筑面積(包括墻體占用面積，如果是兩家隔墻，則各算一半)、公共樓道、公共通道、小區(qū)綠化帶等。選擇裝修公司或者施工隊(duì)，有的是按照房屋的建筑面積計(jì)費(fèi)，為了避免后期推諉面積數(shù)量而達(dá)成的一致，有的是按照使用面積來計(jì)費(fèi)，如果按照使用面積計(jì)費(fèi)那么就要業(yè)主和商家集體在場測量具體數(shù)字雙方簽字確認(rèn)達(dá)成一致即可。

公攤面積超過多少可以退房

公攤面積超過購房合同約定的公攤面積誤差比3%就可以退房。

公攤即謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對(duì)于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺(tái)，因公攤面積的不明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點(diǎn)。

一般多層住宅公攤在15%以內(nèi)，小高層和高層在20%左右，一般不超過25%，公寓類的要大一些，但是一般也不會(huì)超過30%。公攤面積大小是測繪部門進(jìn)行測繪得出的，不是開發(fā)商自已定的，另外開發(fā)商在開始建設(shè)之前都要進(jìn)行建筑規(guī)劃審批，有了這個(gè)審批就表明他的產(chǎn)品是合法的。所以如果你認(rèn)為自己的房子公攤面積太大，那就認(rèn)命或是退房。

購房的注意點(diǎn)：

1、在房子的價(jià)格上面做好準(zhǔn)備，計(jì)劃購置現(xiàn)房的置業(yè)者要對(duì)自己的資金能力進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，對(duì)置業(yè)地段和所購房屋面積有一個(gè)準(zhǔn)確的判斷。

2、看內(nèi)部布局是否合理，比如客廳多面開門，不便擺設(shè)家具;下水管道是否在室內(nèi)，通風(fēng)、采光是否良好等。

3、檢查裝修質(zhì)量，比如，看墻體是否容易脫白，室內(nèi)是否散發(fā)出刺激性的氣體，電氣線路的安裝是否符合規(guī)范，電線、插座是否為次品或不合格產(chǎn)品等。

4、小區(qū)的環(huán)境和生活配套也關(guān)乎居住質(zhì)量，可以看看小區(qū)環(huán)境是否干凈安全，綠化率情況，項(xiàng)目自身配套的設(shè)施是否與廣告、合同相符。還需要看看配套是否完善齊備，如電梯的數(shù)量是否與小區(qū)的住戶相匹配等，小區(qū)的停車位是否充足等。

5、配套是否齊備，如交通條件、商業(yè)配套設(shè)施、教育、醫(yī)療設(shè)施是否齊備，還要關(guān)注距離的遠(yuǎn)近、規(guī)模的大小等。

6、和開發(fā)商約定處理房產(chǎn)證的時(shí)間。